【6ヶ月〜3ヶ月前】貸室賃借契約
移転候補が選定されると、下記の流れにより契約となります。条件はもちろん、契約書の内容もしっかり確認して行き違いの無いようにしてください。
1.借室申込書の提出
- 会社概要などを添付し提出、オーナー審査
- 賃貸条件の交渉
- 契約日と入居日、賃料発生日（フリーレントの有無）
2.稟議・社内決定
- オーナーの返答による条件の稟議
3.貸室賃貸借契約書の締結
- 契約書への調印と保証金・敷金の入金
- 契約時必要書類の提出・契約書交付
- 保証金・敷金の預かり書の交付
契約時確認事項
契約面積
契約書に記載される契約面積は、それが専用面積のみの「ネット契約」と専用面積＋共用面積の一部が含まれる「グロス契約」の場合とがあります。ネット契約＝実際に借主がオフィスとして専用で使えるスペースの契約のこと。グロス契約＝エレベーターホール・廊下・トイレ・給湯室など、共用で使用する付帯スペースも含む契約のこと。
保証金・敷金
保証金・敷金は月額賃料の何カ月分という計算になっている場合が多く、そのような場合賃料の値上げまたは値下げの時にその差額分だけ保証金・敷金が増減されることがあります。
保証金・敷金の返還時期
賃貸借契約が終了により退去し、原状回復工事終了確認後に借り主に返還されます。 返還時期についてはご確認ください。
保証金・敷金の返還額
賃貸借契約終了による明け渡しまでに借り主に賃料の不払い、あるいはその他の債務がなければ、預託金は通常、無利息にて返還されます。差し引かれる金額は、償却がある場合はその金額と消費税、原状回復費用、光熱費等があり、それらを差し引いた金額が借り主に返還されます。
契約期間と賃料起算日
契約期間とは賃貸借契約の契約開始日と契約終了日の期間の事を言います。一般的に２年間 0３年間の期間を定めます。契約期間満了３ヶ月 0６ヵ月前での書面での意思表示がない場合、さらに２年間 0３年間自動的に継続されます。賃料起算日とは賃料の発生する日のことです。賃料と共益費ではフリーレント（後記載）などで起算日が違うパターンもあります。お確かめください。
フリーレント
新規で借りた場合の賃料サービス期間のことです。移転前ビルの解約期間による賃料の二重払い解消や、移転準備期間に充てることで移転をスムーズに行って頂こうとする貸主の配慮期間です。一般的に共益費は免除されません。また、即時解約が出来ないように当初契約期間内の解約はフリーレント分が違約金として設けられ、その期間分の家賃を支払うことになるケースが多いよこうです。
改定時期 更新料
新規で借りた場合の賃料サービス期間のことです。移転前ビルの解約期間による賃料の二重払い解消や、移転準備期間に充てることで移転をスムーズに行って頂こうとする貸主の配慮期間です。一般的に共益費は免除されません。また、即時解約が出来ないように当初契約期間内の解約はフリーレント分が違約金として設けられ、その期間分の家賃を支払うことになるケースが多いよこうです。
改定時期 更新料
契約期間満了時に賃料などの改定が行われることがあります。一般的には貸主、借主の協議の上改定されます。また、更新時に更新料が必要なのかどうか、確認しておくことが必要です。
連帯保証人
法人契約、個人契約に関係なく、契約時には連帯保証人を立てていただく場合があります。 連帯保証人が必要となる契約で、法人契約の場合はその法人の代表者が、個人契約の場合は第三者を立てていただく必要があります。連帯保証人は契約に基づく借主の負担する一切の債務履行に関し、借主と連帯して、 貸主に対してその責めに任ずるものとします。
解約予告
解約は契約期間終了による場合と、契約期間内の中途解約があります。通常６カ月前（あるいは３カ月前）までに解約予告する旨が契約書に記載されています。契約期間内の中途解約の場合、予告期間までの賃料を支払わなければなりません。その場合、賃料だけでよいのか、共益費を含むのかを確認してください。
建物賃貸借の種類
通常の契約は普通型建物賃貸借契約といい、契約期間は２年か３年が多いようです。また、借地借家法が改正され、２０００年３月から従来の普通型建物賃貸借契約に加え、定期借家契約という制度が施行されました。普通型建物賃貸借契約は、期間の定めは契約終了ではなく、更新を前提としたものでした。定期借家契約のちがうところは、契約の更新がないこと、契約期間の満了により賃貸借契約が確定的に終了し、引き渡しをしなければならないことです。引き続き借りたい時は、貸主と再契約をすることになります。契約の時は、普通型建物賃貸借契約か定期借家契約かを十分確認することが必です。