面積をどこから測るか

壁芯という測り方

壁芯とは、壁の厚みの中心線を基準にして面積を出す方法です。事業用の建物では、この方法で表示されていることが一般的です。壁の厚みの半分が面積に含まれるため、実際に床として使える広さより数字は大きく出ます。

内法という測り方

内法は、壁の内側の面から測る方法です。床に立って見える範囲がそのまま数字になるため、実感と一致します。登記の記録で用いられる場面もあり、募集図面の数字と登記の数字が食い違って見えるのは、多くの場合この違いによるものです。

どちらで書かれているか

募集資料に測り方が明記されていないことは珍しくありません。数字を比較する前に、それぞれの物件がどちらの方法で表示されているかを確認しないと、条件の異なるものを並べて見ていることになります。

グロスとネットという考え方

共用部を含むかどうか

グロスは共用部の一部を含めた面積、ネットは専有して使える部分だけの面積を指します。この二つは同じ区画でも数字が大きく異なるため、どちらの基準で書かれているかを知らずに坪単価を比べると、判断を誤ります。

建物によって扱いが違う

どこまでを共用部として面積に組み込むかは、建物ごとの考え方によります。エレベーターホール、廊下、共用のトイレや給湯室をどう数えるかで、同じ実面積でも表示される数字が変わってきます。

比べるときは実面積に揃える

複数の物件を検討する場合は、賃料の総額を実際に使える面積で割り直すのが確実です。表示の坪単価が安く見えても、使える範囲が狭ければ実質は割高になります。手間のかかる作業ですが、規模が大きくなるほど差は開きます。

共用部を按分する仕組み

なぜ按分が生じるか

建物には、どの入居者も使う部分が必ず存在します。その維持にかかる費用や面積を、各区画の広さに応じて割り振るのが按分の考え方です。共益費として別に請求される場合もあれば、契約面積そのものに織り込まれている場合もあります。

二重に負担していないか

注意したいのは、契約面積に共用部が含まれているうえに、共益費でも共用部の費用を負担する形になっていないかという点です。仕組みとして不自然というわけではありませんが、総額でどれだけ支払うのかを把握しておく必要はあります。

按分の割合を確かめる

按分の考え方は、募集資料に書かれていないことがほとんどです。気になる場合は、契約面積のうち専有できる範囲がどれだけかを仲介を通じて確認してください。図面に専有部の線が引かれていれば、おおよその見当はつきます。

実際に使える広さを見る

柱と設備が食う面積

区画の中に柱が立っていたり、配電盤や空調の機器が張り出していたりすると、その部分には什器を置けません。面積の数字には含まれていても、使える床としては差し引いて考える必要があります。柱の位置は図面で確認できますが、張り出しの寸法は現地で測るのが確実です。

形が効率を左右する

同じ坪数でも、正方形に近い区画と細長い区画では、机を並べられる数が変わります。奥行きが極端に浅い区画では、通路を確保すると座席の列が一列減るということも起こります。レイアウトの案を持って内見に臨むと、この差がはっきりします。

天井の高さも見る

面積は床の話ですが、実際の使い勝手は高さにも左右されます。天井が低い区画では、背の高い収納を置けなかったり、圧迫感が出たりします。人が長く過ごす場所であれば、床の広さと併せて確かめておきたい要素です。

坪という単位に慣れる

平米との関係

事業用物件の募集では坪という単位が使われます。平米で示された数字を坪へ、あるいはその逆へ換算する場面が出てくるため、おおよその感覚を持っておくと資料を読む速さが変わります。図面が平米で書かれ、募集条件が坪で書かれていることも珍しくありません。

坪単価という見方

賃料を面積で割った坪単価は、物件を横並びで比べるための指標です。ただし前提となる面積の測り方が揃っていなければ、この数字を比べる意味はありません。共益費を含めた合計の坪単価で見るのか、賃料だけで見るのかも、あらかじめ決めておく必要があります。

数字に現れない差

坪単価が同じでも、天井の高さ、窓の位置、柱の有無によって使い勝手はまったく異なります。指標はあくまで一次の絞り込みに使うものであり、最終的な判断は現地で行うという前提を持っておいてください。

レイアウトから必要な面積を出す

席のかたちを決める

必要な広さは、人数だけでは決まりません。全員に固定の席を設けるのか、出社する人数分だけ置くのかで、必要な面積は変わります。机の大きさと、背後を人が通れる幅をどれだけ取るかによっても差が出ます。

部屋の数を積み上げる

会議室をいくつ設けるか、来客を通す場所を分けるか、電話をする場所を用意するか。こうした部屋を積み上げていくと、執務のスペースとは別に相応の面積が必要になります。先にこの構成を紙に書いてから物件を見ると、判断がぶれません。

収納と設備の場所

書類の保管、備品の置き場、複合機やサーバーを置く場所も面積を使います。とくに書類の保管期間が長い業種では、想定より広い収納が必要になります。将来増える分も見込んでおくと、数年で手狭になる事態を避けられます。

図面の読み方

縮尺と寸法線

募集図面には縮尺が示されているのが通例です。寸法線が入っていれば、そこから他の部分の長さもおおよそ読み取れます。什器が置けるかどうかを判断する段階では、この作業が有効です。ただし図面と現況が食い違うこともあるため、最終的には現地で測ることになります。

専有部の境界

図面に専有部の範囲が線で示されていれば、どこまでが自社で使える場所かがはっきりします。示されていない場合は、共用部との境がどこかを仲介に確認してください。この線の位置によって、実際に使える面積は変わります。

設備の位置を確かめる

分電盤、空調の室内機、給排水の立ち上がり、換気の経路。これらの位置は後から動かすのが難しく、レイアウトの自由度を決めます。図面に記載がなければ、内見の際に写真を撮っておくと後の検討に使えます。

広さを変える可能性

将来の増床

人数が増えたときに同じ建物内で広げられるかは、その建物の空き状況によります。隣接する区画がいつ空くかは分かりませんが、建物全体の稼働状況を聞いておくと、可能性の見当はつきます。

区画を分けて借りる

一つの区画が広すぎる場合、分割して借りられることがあります。ただし分けるには壁や設備の工事が必要になり、費用の分担が論点になります。分割の可否と条件は、申し込みの前に確認しておく項目です。

縮小するとき

事業の規模を小さくする局面では、一部を返すという選択肢があるかどうかが問題になります。契約上は区画単位が原則であり、部分的な返還は通常認められません。将来の縮小が視野にあるなら、最初から複数の小さな区画を借りるという考え方もあります。

面積と費用の関係

広さが増えると何が増えるか

面積が広がると、賃料と共益費が増えるだけではありません。空調や照明にかかる電気代、清掃の費用、什器の数も面積に応じて増えます。区画を決めるときは、賃料だけでなく運用にかかる費用まで含めて考えると、現実的な判断ができます。

狭すぎることの代償

費用を抑えようとして必要以上に狭い区画を選ぶと、働きにくさが日々の効率に響きます。会議のたびに場所を探す、書類を置く場所がない、来客を通せないといった状態は、金額に換算しにくいものの確実に負担になります。

数年先を見込む

入居してすぐ手狭になると、想定していなかった移転の費用が発生します。逆に広すぎる区画を長く抱えると、使わない面積に払い続けることになります。二年後、三年後の人数をおおよそでも置いてから面積を決めると、この振れ幅が小さくなります。

内見のときに測っておくもの

持っていくとよい道具

巻尺があると、図面に書かれていない寸法をその場で確認できます。方位を確かめる手段があれば、窓がどちらを向いているかも分かります。写真は全体だけでなく、柱の位置、分電盤、空調の吹き出し口といった細部も撮っておくと後で役立ちます。

必ず測っておきたい箇所

入口の扉の幅と高さ、エレベーターの内寸、廊下の曲がり角。これらは什器が運び込めるかどうかを決める寸法です。区画そのものが広くても、搬入の経路で通らなければ意味がありません。大型の什器を持ち込む予定があるなら必須の確認です。

図面に書き込む

その場で図面に寸法や気づいたことを書き込んでおくと、後で複数の物件を比べるときに記憶が混ざりません。何件も見ると細部は必ず曖昧になります。持ち帰った資料だけで判断しようとせず、現地で記録を残す習慣をつけてください。

募集資料を読むときの確認項目

数字を比較する前に、以下を揃えておくと判断を誤りません。

• 表示の面積が壁芯か内法か
• 共用部を含むグロスか、専有部のみのネットか
• 含まれる共用部の範囲がどこまでか
• 共益費で負担する費用と、面積に織り込まれた分が重複していないか
• 図面に専有部の境界線が引かれているか
• 区画内の柱の位置と本数
• 配電盤や空調機器の張り出しの寸法
• 区画の形と、奥行きに対する間口の比率
• 天井までの高さと、梁の下端の高さ
• 登記上の面積と募集面積に差があるか

よくあるご質問

Q. 募集図面に測り方が書かれていない場合はどうすればよいですか?

A. 仲介を通じて確認するのが確実です。事業用の建物では壁芯で表示されていることが多いものの、必ずそうとは限りません。複数の物件を比較する段階であれば、それぞれの測り方を揃えて聞いておくと、後の判断が楽になります。

Q. 登記の面積と募集の面積が違うのはなぜですか?

A. 測り方が異なることによる差である場合がほとんどです。壁芯で出した数字と内法で出した数字では、同じ区画でも結果が変わります。差が大きすぎると感じる場合は、どちらの基準で書かれているかを確認してみてください。

Q. 何坪あれば何人が働けますか?

A. 業務の内容とレイアウトの取り方によって幅が出るため、一律の目安を示すことは難しいのが実情です。会議室や収納をどれだけ設けるか、席を固定するかどうかで必要な広さは変わります。人数と、必要な部屋の構成をお聞かせいただければ、目安をご案内できます。

Q. 図面だけで判断できますか?

A. 柱の位置や区画の形までは図面で読めますが、機器の張り出しや梁の下端の高さは現地でないと分かりません。レイアウトを詰める段階では、実際に測って確かめておくことをおすすめします。什器の発注を終えてから寸法が合わないと判明すると、手戻りが大きくなります。

Q. 隣の区画を合わせて借りることはできますか?

A. 建物によっては可能です。ただし間の壁を抜けるかどうかは構造の問題であり、抜けない場合は行き来に共用部を通ることになります。将来の増床を見込むのであれば、隣接する区画の空き状況と壁の構造を先に確認しておくと計画が立てやすくなります。

Q. 面積の比較を手伝ってもらえますか?

A. はい。ご検討中の複数の物件について、表示の基準を揃えたうえで実質の坪単価を比較する形でのご相談を承っています。必要な人数と部屋の構成をいただければ、その要件に対して過不足のない区画かどうかも併せてお伝えします。

まとめ

面積の表示には壁芯と内法という二つの測り方があり、さらに共用部を含むかどうかでグロスとネットに分かれます。募集資料に基準が書かれていないことも多いため、数字を並べる前に前提を揃える作業が欠かせません。表示の坪単価だけで比べると、実際に使える広さの差が見えなくなります。
加えて、柱や設備の張り出し、区画の形、天井の高さといった要素が、同じ坪数でも使い勝手を大きく変えます。図面で読める部分と、現地でしか分からない部分を分けて確認していくのが実務的な進め方です。必要な人数と部屋の構成をお知らせいただければ、要件に見合う区画かどうかを含めてご案内します。

会社概要

店舗名・・・株式会社ビルプランナー
所在地・・・〒460-0002 愛知県名古屋市中区丸の内2丁目18番14号
電話番号・・・052-218-4555

関連エリア

本記事の内容とあわせて、名駅エリア、丸の内エリア、名古屋市内の事業用物件の事業用物件もご覧いただけます。

対応地域

名古屋市中区(丸の内・栄・伏見)を拠点に、名古屋市内主要エリアの事業用物件をご紹介しております。面積表示の基準の確認、複数物件の実質坪単価の比較、レイアウトを前提とした区画のご提案まで対応可能です。