オフィスの内見は、図面やWeb掲載情報だけでは判断できない要素を現地で確かめるための重要な機会です。アクセス・建物・専有部・設備・契約条件・周辺環境のいずれにも、後から「想定と違った」と気付きやすい論点があり、確認の漏れが入居後の業務効率や原状回復費用に直結することも少なくありません。

本稿では、内見を控えた総務担当者・経営者の方に向けて、現地で確認したいポイントを6カテゴリ×5項目=30項目のチェックリストとして整理しました。あわせて、内見当日に持参すべき道具、複数物件を比較する際の振り返り方、よくある質問への考え方も併記しています。物件選定の精度を上げる手元の参考資料としてご活用ください。

内見前に押さえておきたい考え方

内見は限られた時間で多面的な確認を行う場であり、事前に観点を整理しておくほど判断の質が上がります。まずは「立地・建物・専有部・設備・契約・周辺」の6つに分けて頭の中を整理し、各カテゴリで譲れない条件と妥協できる条件を切り分けておくと、複数物件を比較する際にもブレが少なくなります。

また、内見の現場では担当者へ口頭で確認できることと、書面でしか正確に把握できないことが混在します。気になった項目はその場でメモに残し、後から重要事項説明書・賃貸借契約書ドラフト・原状回復区分表などの一次資料と突き合わせる前提で進めると安心です。

内見チェックリスト30項目（6カテゴリ×5項目）

以下は、現地で確認したい論点を6カテゴリに分け、それぞれ5項目ずつ整理したチェックリストです。物件の用途・規模・業種によって優先度は変わるため、自社の業務実態に合わせて取捨選択してご利用ください。

カテゴリ1：駅から物件までのアクセス

掲載情報の徒歩分数だけでは、社員や来訪者が実際に感じる距離感は把握しきれません。出口の位置や経路の段差、夜間の見え方まで、現地で確かめておきたい要素を整理します。

• 最寄り駅のどの出口から出るのが最短か。複数路線の駅では入る改札によって到達時間が変わるため、想定する利用者像に合わせて確認する
• 駅から物件までの徒歩経路の信号・横断歩道の数。歩行者用信号の待ち時間が長い動線は、表示分数より体感が遠くなる
• 段差・階段・エスカレーター・スロープの有無。荷物搬入や来訪者のアクセシビリティに影響するため、車椅子・台車を想定して観察する
• 夜間の動線の街灯・人通り。残業帰りや女性社員の安全性に関わるため、可能なら夕方以降の時間帯にも歩いてみる
• 近隣の目印（コンビニ・銀行・ランドマークビル等）。来訪者への案内文を作る際、どのランドマークを起点に説明できるかを把握しておく

カテゴリ2：建物外観・共用部

建物全体の状態は、企業の顔としての印象だけでなく、日常の利便性や安全性にも関わります。共用部の運用ルールも合わせて把握しておきましょう。

• 築年・構造・耐震基準。新耐震基準（1981年6月以降）への適合状況、耐震補強の実施有無を仲介・管理会社に確認する
• エントランスの清掃状態と管理体制。エントランス・郵便ポスト・掲示板の整理具合は、管理会社が日常的にどこまで関与しているかの目安になる
• エレベーターの台数・定員・動作スピード。朝の出社時間帯に複数テナントが集中するビルでは待ち時間が業務開始に影響する
• 共用トイレ・給湯室の有無、専有部内設置か共用かの区別。男女別の有無、清掃頻度、ウォシュレット等の仕様も合わせて確認する
• ビル全体の出入り管理と開錠時間。休日・夜間の出入り可否、入退館の鍵やカードの仕組み、ゲスト対応の運用

カテゴリ3：専有部の仕様

図面に書いてある寸法と、現地で見たときの印象は意外とずれることがあります。家具・什器・人員の配置をイメージしながら確認します。

• 契約面積と実測の感覚。共用部按分（壁芯・内法）の取り方や、柱・パイプスペースを除いた実使用面積の把握
• 天井高と天井の構造。ロールスクリーン・サイネージ・パーテーションの設置可否、空調吹出口の位置に影響する
• 柱・梁の位置。デスク島の組み方、会議室レイアウト、コピー機・複合機の置き場所が制限されないか
• 窓の位置・採光・眺望、開閉可否。換気・自然光の入り方、夏場の西日対策、ブラインドの有無
• 床仕様（OAフロア／二重床／タイルカーペットの有無）。配線の取り回しやすさ、将来のレイアウト変更のしやすさに直結する

カテゴリ4：設備・インフラ

業務を支える電気・空調・通信は、入居後の追加工事費用に最も影響しやすい領域です。早い段階で「使えるかどうか」を見極めておくと、見積もり比較がしやすくなります。

• 電気容量（契約アンペア／VA数）。サーバーや専門機器を多用する業種では、増設工事の可否と費用感も併せて確認する
• 空調方式（個別空調／セントラル空調）と稼働時間。セントラル空調の場合、休日・夜間稼働の可否や時間外利用料の有無
• 通信回線の引き込み状況。光回線の事業者、棟内配線の方式、追加工事が必要かどうか
• コンセントの位置・口数・容量。OAフロア下の床コンセント、壁コンセントの位置を、想定するレイアウトと突き合わせる
• 搬入経路と荷物用エレベーター。机・キャビネット・複合機の搬入時に通れるドア幅・通路幅、引越し時の養生ルール

カテゴリ5：契約書面で確認したい項目

現地で口頭確認した内容は、最終的に書面で整合を取ることになります。内見時点ではドラフト・概要書を取り寄せ、不明点を担当者に質問しておくとスムーズです。

• 賃料・共益費（管理費）の内訳。共益費に含まれる項目（清掃・空調基本料等）と別請求になる項目の切り分け
• 敷金・保証金・礼金・仲介手数料の金額と償却条件。退去時の返還条件、償却の発生タイミング
• 契約期間・更新料・中途解約予告期間。事業計画と整合する期間か、解約予告は何カ月前に必要か
• 原状回復の範囲と区分。スケルトン戻しか居抜き相当か、入居時に既存だった部分との切り分け方
• 看板・サイン掲出のルール。エントランス・テナントボード・窓面・袖看板など、どの位置に何を出せるか

カテゴリ6：周辺環境

日々の業務を支えるのは、物件単体の性能だけでなく周辺環境です。社員のランチ・銀行手続き・打ち合わせ後の動線まで、現地で歩いて把握しておきます。

• 飲食店の選択肢。ランチタイムに無理なく往復できる範囲に、価格帯・ジャンルの異なる店があるか
• 銀行・ATMの近さ。法人取引のある金融機関の支店・コインパーキング併設のATMの位置
• 郵便局・宅配便の集荷ポイント。発送業務がある場合、徒歩圏に郵便局・コンビニ集荷の窓口があるか
• 駐車場の有無と料金。ビル付帯駐車場の契約可否、近隣の月極・時間貸し駐車場の相場
• 夜間の人通りと治安。残業時の帰宅動線、女性社員の安全性、街灯の明るさ

内見時に持参すべきもの

道具を揃えておくと、現地での確認精度が大きく変わります。手ぶらで臨んで「もう一度行けばよかった」となる項目を減らすために、最低限以下のものを準備しておきましょう。

• メジャー（5m以上のスチール製が望ましい）。柱間・梁下高・ドア幅・窓の高さなど、什器搬入と関わる寸法を実測する
• カメラ（スマートフォンで可）。共用部・専有部・電気盤・空調・コンセント位置など、後から見返したい箇所を撮影する。撮影可否は仲介・管理会社に必ず確認する
• 図面（プラン図・平面図）。実測値と図面値の差異、家具配置のシミュレーション
• チェックリスト（本稿の30項目を印刷したもの）。現地ではメモ欄に気付きを書き留めると、後の比較が容易になる
• 方位磁針（スマートフォン内蔵で可）。窓の方角と日射の入り方、午後の西日の影響を把握する

内見後の振り返りの仕方（複数物件比較の整理方法）

複数物件を内見した後は、記憶が混ざる前に整理することが重要です。当日中、遅くとも翌営業日までに、同じフォーマットで情報を並べ直すと比較判断がしやすくなります。

整理の手順は次のとおりです。まず、本稿の30項目に沿って各物件を「○・△・×」で評価し、自社にとって譲れない項目（例：電気容量、契約期間、駅徒歩、原状回復区分）に重み付けをします。次に、撮影写真とメモを物件ごとにフォルダ分けし、賃料・共益費・敷金等の数値はスプレッドシートで一覧化します。最後に、社内で議論する際の共通言語をつくるために、各物件の「強み」「弱み」「未確認事項」を3行程度で要約しておくと、決裁プロセスがスムーズになります。

未確認事項は、仲介・管理会社へ追加質問する形で必ず潰しておきます。書面確認前に「思っていた条件と違った」という事態を避けるため、口頭の回答だけでなく、必要に応じてメールやドラフト書面で確認を取ることをおすすめします。

よくあるご質問

Q. 1物件あたりの内見にどのくらい時間を見ておけば良いですか

面積や同行者の人数によって変わりますが、20〜30坪程度の専有部であれば、共用部の確認も含めて30〜45分程度を目安に予定を組むと、急ぎすぎず質問の時間も確保できます。複数物件を1日で回る場合は、移動時間と振り返りメモを書く時間を物件間に挟むと、印象の混在を防げます。

Q. 内見当日に決断を迫られたときはどうすれば良いですか

人気物件では現地で意思決定を急かされる場面もありますが、契約条件や原状回復区分など書面で確認すべき要素を残したまま即決するのは避けたい状況です。「持ち帰って社内検討する」「重要事項説明書のドラフトをいただいてから判断する」と意思を明確に伝えることが、後のトラブル防止につながります。

Q. 撮影や寸法の実測はどこまで許可されますか

物件によって運用が異なります。空室物件では比較的自由に撮影・実測ができることが多い一方、現入居中の物件では制限がかかることもあります。仲介・管理会社の担当者に事前または現地到着時に許可範囲を確認し、許可された範囲で行うのが原則です。

Q. 同じビルでも階や区画によって条件は変わりますか

はい、変わることが珍しくありません。同じビルでも、専有部の天井高・空調方式・窓の向き・OAフロア有無は区画ごとに異なる場合があります。基準階タイプの紹介を受けても、実際の対象区画の図面と現地で確認することをおすすめします。

まとめ

オフィスの内見は、入居後の業務効率と契約満足度を左右する重要なプロセスです。アクセス・建物・専有部・設備・契約・周辺の6カテゴリ30項目を事前に整理しておくと、現地で確認すべき論点が明確になり、複数物件の比較判断もしやすくなります。

当社では、名古屋市内の事業用物件を中心に、内見前の物件選定から現地ご案内、書面確認・契約手続きまで一貫してサポートしております。チェックリストの内容を踏まえて気になる物件があれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

会社概要

店舗名・・・株式会社ビルプランナー
所在地・・・〒460-0002 愛知県名古屋市中区丸の内2丁目18番14号
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